Εμφάνιση αναρτήσεων με ετικέτα κατοικία. Εμφάνιση όλων των αναρτήσεων
Εμφάνιση αναρτήσεων με ετικέτα κατοικία. Εμφάνιση όλων των αναρτήσεων

Σάββατο, 9 Ιουνίου 2012

Νομικές συμβουλές: Άρνηση οικοπεδούχου να μεταβιβάσει διαμέρισμα στον εργολάβο

Η «αντιπαροχή» είναι θεσμός και πρακτική που λειτουργεί στην Ελλάδα επί δεκαετίες. Κατά την σύμβαση της αντιπαροχής ο οικοπεδούχος, αν δεν διαθέτει χρήματα για να ανοικοδομήσει το οικόπεδό του, συμφωνεί με τον εργολάβο να του κτίσει εκείνος χωρίς χρήματα την οικοδομή (συνήθως πολυκατοικία, ή κατοικίες στο ίδιο οικόπεδο) και ο οικοπεδούχος ως αντάλλαγμα μεταβιβάζει στον εργολάβο μέρος των διαμερισμάτων ή των κατοικιών που κτίζονται, ώστε ο εργολάβος να τα πουλήσει και να βγάλει τα έξοδα και το κέρδος του. 
 
Με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο (ανέγερση της πολυκατοικίας ή των κατοικιών) και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή, (δηλαδή την μεταβίβαση π.χ. των έξι από τα δέκα διαμερίσματα στον εργολάβο, ώστε αυτά να πωληθούν σε τρίτους και ο εργολάβος να λάβει τα χρήματα από τις πωλήσεις).
Η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου. Αν η παράδοση του έργου και η καταβολή της αμοιβής συμφωνήθηκε να γίνουν τμηματικώς, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις γίνει η παράδοση κάθε τμήματος.
Μπορεί δηλ. να έχει συμφωνηθεί ότι ο οικοπεδούχος θα μεταβιβάσει στον εργολάβο συνολικώς έξι από τα δέκα διαμερίσματα, που αντιστοιχούν σε 600 χιλιοστά επί του οικοπέδου και η μεταβίβαση των πρώτων 300 χιλιοστών θα γίνει όταν ο εργολάβος κατασκευάσει συγκεκριμένο τμήμα του έργου, των υπολοίπων 200 χιλιοστών, όταν ο εργολάβος κατασκευάσει και παραδώσει ένα επόμενο τμήμα του έργου, ενώ τα τελευταία 100 χιλιοστά θα μεταβιβασθούν από τον οικοπεδούχο με την ολοκλήρωση και των κοινοχρήστων χώρων, κλιμακοστασίου, υπογείων, περιβάλλοντος χώρου κλπ.
Στην υπ’ αριθ. 183/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αμοιβή του εργοδότη προς τον εργολάβο μπορεί να συμφωνηθεί, είτε σε χρήματα, είτε σε παροχή οποιουδήποτε είδους και συνεπώς και σε υπόσχεση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου πράγματος, όπως αυτό μπορεί να συμβεί επί συμβάσεως, κατά την οποία ο κύριος του οικοπέδου (εργοδότης) αναθέτει σε άλλον (εργολάβο) την ανέγερση πάνω σ' αυτό πολυκατοικίας με την συμφωνία ότι θα διατηρήσει την κυριότητα ορισμένου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και θα μεταβιβάσει λόγω αμοιβής στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που θα του υποδείξει αυτός, τα υπόλοιπα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τα αντίστοιχα διαμερίσματα ή άλλης φύσεως αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες.
Καταβάλλεται δε η αμοιβή κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση τούτου γίνεται τμηματικά, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος. Έτσι στην τελευταία αυτή περίπτωση, αν ο εργοδότης – οικοπεδούχος δεν του μεταβιβάζει και τα τελευταία υπολοιπόμενα ποσοστά, ο εργολάβος έχει δικαίωμα να διεκδικήσει την αμοιβή του, επικαλούμενος την αποπεράτωση και παράδοση του έργου, με την επιδίωξη της μεταβίβασης με καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, κατά κυριότητα σ' αυτόν των υποσχεθέντων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου πάνω στο οποίο ανεγέρθηκαν οι αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. 
Στην συγκεκριμένη υπόθεση ο εργολάβος ανέλαβε να ανεγείρει την οικοδομή και να λάβει ως αντάλλαγμα τα 640 χιλιοστά του οικοπέδου, που αντιστοιχούσαν σε ορισμένα διαμερίσματα, μαζί με αποθήκες και χώρους σταθμεύσεως. Ο εργολάβος εκτέλεσε πράγματι το έργο και ανήγειρε την πολυκατοικία, ο οικοπεδούχος του μεταβίβασε τμηματικώς τα περισσότερα από τα διαμερίσματα, όπως είχαν συμφωνήσει, στο τέλος όμως του έργου δεν του μεταβίβαζε τα τελευταία 48 χιλιοστά, που αντιστοιχούσαν σε ένα διαμέρισμα και μία αποθήκη με θέση σταθμεύσεως, διότι ο εργολάβος είχε παραδώσει το έργο με κάποιες παραλείψεις, οι οποίες όμως αν και υπαρκτές, όπως κρίθηκε, δεν ήταν τόσο ουσιώδεις ώστε να θεωρείται ότι ο εργολάβος δεν παρέδωσε αυτό που είχε υποσχεθεί, αλλά κάτι διαφορετικό.
Τελικώς, τόσο τα δύο πρώτα δικαστήρια της ουσίας, όσο και ο Άρειος Πάγος έκριναν ότι ο οικοπεδούχος για αυτού του είδους τις παραλείψεις εκ μέρους του εργολάβου, δεν εδικαιούτο να παρακρατά την κυριότητα του διαμερίσματος με αποθήκη και θέση σταθμεύσεως, ήτοι τα 48 χιλιοστά και υποχρεώθηκε σε δήλωση βουλήσεως, δηλαδή ουσιαστικώς σε μεταβίβαση με συμβόλαιο των τελευταίων αυτών 48 χιλιοστών, ακόμα κι αν ο ίδιος ο οικοπεδούχος δεν ερχόταν να υπογράψει την μεταβίβαση.
Τα δικαστήρια έκριναν ότι για τις παραλείψεις του εργολάβου ο οικοπεδούχος εδικαιούτο να ζητήσει μείωση του εργολαβικού ανταλλάγματος ή αποζημίωση, ωστόσο κατά τον κρίσιμο χρόνο των δικαστηρίων δεν το ζήτησε με τον τρόπο που έπρεπε με αποτέλεσμα να μην δικαιούται αργότερα να αρνηθεί την μεταβίβαση προς τον εργολάβο και του τελευταίου τμήματος της εργολαβικής αμοιβής.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. Emails: bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr

Παρασκευή, 1 Ιουνίου 2012

Είναι τα στεγαστικά δάνεια ασφαλή όσο τα σπίτια;

Μια αψιμαχία στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο για το τι είδους προστασία πρέπει να παρέχεται στους καταναλωτές που αγοράζουν στεγαστικά δάνεια αντικατοπτρίζει το συμβιβασμό ανάμεσα στις προσδοκίες των πολιτών για δικό τους σπίτι και στις αναγκαίες τροποποιήσεις ώστε να συγκρατηθεί η δίνη της προσφοράς πίστωσης που βρίσκονταν στο αρχικό στάδιο της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008. 
Έκθεση για την προτεινομένη Οδηγία αναφορικά με τις «συμφωνίες πιστώσεων σχετικά με τις κατοικίες », η οποία περιλαμβάνει ένα αριθμό από νέες διατάξεις για την προστασία των καταναλωτών από το υπερβολικό χρέος, επρόκειτο να ψηφιστεί από την Οικονομική και Νομισματική Επιτροπή αυτή την εβδομάδα, αλλά έχει αναβληθεί για δεύτερη φορά μέσα στον μήνα.

Κοινοβουλευτικές πηγές – που προτίμησαν να διατηρήσουν την ανωνυμία τους εξαιτίας ευαισθησίας του θέματος – είπαν πως υπάρχουν πολυάριθμες διαφωνίες σχετικά με  «μέτρα και σταθμά» της προστασίας καταναλωτών.
Η διαφωνία αντανακλά την συνεχιζόμενη αντιπαράθεση για τις αιτίες της κρίσης στην πρώιμη Αμερικάνικη αγορά στεγαστικών δανείων και συμβάλει στον περιορισμό των προσφορών πίστωσης  που βρίσκονταν στο επίκεντρο της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008.
Οι διαφορές εμποδίζουν την πρόοδο
Η EurActiv κατανοεί ότι ο Ισπανός Ευρωβουλευτής, Antolín Sánchez Presedo, που τάσσεται δημόσια υπέρ των αυστηρότερων καταναλωτικών διασφαλίσεων κατά των τραπεζών, αντιμετωπίζει σθεναρή αντίσταση από μερικά ηχηρά ονόματα της επιτροπής.
Ο Presedo ενδέχεται να είναι επηρεασμένος από την δεινή κατάσταση στην πατρίδα του, την Ισπανία, όπου έσκασε η λεγόμενη «φούσκα» των ακινήτων.
Επιπροσθέτως, η επιτροπή δυσκολεύεται να προσαρμόσει τις προτάσεις με αυτές από την επιτροπή εσωτερικής αγοράς και προστασίας του καταναλωτή, που μοιράζεται την εξουσία στα χαρτιά και έχει ήδη δρομολογήσει τη δική της αναφορά.
Ειρωνικά, η επιτροπή για τους καταναλωτές έχει υιοθετήσει μια χαλαρότερη στάση για την προστασία των καταναλωτών, κάτι το οποίο θα προκαλούσε δυσαρέσκεια στην  οικονομική επιτροπή.
Ιδιαίτερα όσοι είναι υπέρ των δεσμευτικότερων διασφαλίσεων απογοητεύτηκαν από τους Ευρωβουλευτές που χρησιμοποιούν συχνά τον όρο «ενημερωμένος καταναλωτής» ως αναφορά στον σχεδιασμό των νέων καταναλωτικών νόμων, υποστηρίζοντας ότι αυτό θα οδηγούσε σε ηπιότερη προστασία για τους ευάλωτους και λιγότερο ενημερωμένους καταναλωτές.     
Μια πηγή της βιομηχανίας στεγαστικών δανείων είπε ότι οι καθυστέρηση προκαλούσε  νευρικότητα στους «προμηθευτές» καταναλωτικών δανείων, υποστηρίζοντας ότι περιέπλεκε το ζήτημα ακόμα περισσότερο καθώς «όσο πιο πολύ το θέμα παραμένει άλυτο, τόσο θα αυξάνονται οι συγκρούσεις»
Οι καταναλωτές θέλουν προστασία – η βιομηχανία θέλει ισορροπία
Ο ευρωπαϊκός οργανισμός καταναλωτών (BEUC), αυτή την εβδομάδα μέσω μιας δημοσίευσής του, ζήτησε να περιληφθούν ειδικά μέτρα εντός της αναφοράς. Μεταξύ άλλων η προστασία από το «κλείδωμα» σε πολυετή συμβόλαια και η δυνατότητα κάθε δανειολήπτη να πληρώνει νωρίτερα το χρέος του.
 «Το στεγαστικό δάνειο είναι η πιο σημαντική επενδυτική απόφαση στην ζωή του καταναλωτή. Κανένα ευρωπαϊκό νοικοκυριό δεν μπορεί να υποστεί μια κακή συναλλαγή. Οι ανεύθυνες δανειοδοτικές πρακτικές που θέτουν σε κίνδυνο τις κατοικίες των πολιτών πρέπει να σταματήσουν», είπε η Monique Goyens, Πρόεδρος της BEUC'.  
Ο εκπρόσωπος της Ευρωπαϊκής Στεγαστικής Ομοσπονδίας, που αντιπροσωπεύει την στεγαστική βιομηχανία, είπε  «Η πρόκληση είναι να βρούμε την ισορροπία μεταξύ προστασίας καταναλωτών – και ιδιαιτέρα των πιο ευάλωτων – και να εξασφαλίσουμε την βιωσιμότητα του κλάδου, που σημαίνει με συγκεκριμένους όρους:  συνέχιση παροχής χαμηλού κόστους για τους δανειολήπτες, πρόσβαση χαμηλού κινδύνου στην αγορά κατοικίας για όλους τους πολίτες.
Επιπλέον η οργάνωση καταναλωτών  υποστηρίζει την ευρεία πρόσβαση στην αγορά κατοικίας, ακόμα και για τους λιγότερο ευκατάστατους. Αλλά αυτό μόνο υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα οδηγήσει σε ανεύθυνες δανειστικές συμπεριφορές και υπερχρέωση.
Μια κοινοβουλευτική απόφαση για τους ευάλωτους καταναλωτές, που υιοθετήθηκε αυτή την εβδομάδα, κατηύθυνε την προσοχή όλων, στο ρίσκο του υπερβολικού χρέους και τις δυσκολίες «κατανόησης των σχετικών καταναλωτικών πληροφοριών» στον χρηματοπιστωτικό τομέα. Χωρίς ιδιαίτερη μνεία στην αγορά δανείων, η απόφαση αναφέρει ότι η πολυπλοκότητα των χρηματοπιστωτικών αγορών μπορεί να καταστήσει οποιοσδήποτε καταναλωτής ευάλωτο. Σύμφωνα με μια πρόσφατη έρευνα της Επιτροπής, η απόφαση έδειξε ότι το 70% των ιστοσελίδων των τραπεζών «έκαναν σημαντικά λάθη στις διαφημίσεις», αναφέροντας ότι τα έξοδα συχνά παρουσιάζονταν «με παραπλανητικό τρόπο». 
EurActiv.gr

Οι νεκροί Έλληνες στα μακεδονικά χώματα σάς κοιτούν με οργή

«Παριστάνετε τα "καλά παιδιά" ελπίζοντας στη στήριξη του διεθνή παράγοντα για να παραμείνετε στην εξουσία», ήταν η κατηγορία πο...